Pelaburan, Pinjaman

Skim Pinjaman Perumahan oleh Institusi Kewangan Islam

2

Siapa yang tidak mahu memiliki kediaman sendiri?

Mempunyai kediaman sendiri adalah sesuatu yang diidam-idamkan kan oleh semua. Keputusan untuk membeli rumah adalah sangat signifikan dan merupakan satu langkah besar dalam kehidupan seseorang. Ia bukan hanya memerlukan komitmen kewangan yang tinggi malah membeli rumah adalah satu pelaburan jangka panjang yang besar faedahnya.

Bunyi memang menarik tetapi dalam merancang pembelian rumah banyak elemen yang perlu diambil kira, di antaranya; struktur isi rumah, tarikh pembelian, deposit dan pendahuluan, tempoh pinjaman dan pembayaran balik serta jumlah ansuran bulanan. Pengiraan secara teliti harus dilakukan agar tidak mempengaruhi perancangan perbelanjaan yang lain.

Hari ini membeli rumah melibatkan kos yang besar. Ditambah pula dengan kenaikan harga rumah yang mendadak pada tahun 2011 terutamanya di kawasan bandar, menyumbang kepada orang ramai agar lebih berhati-hati dalam membuat pelaburan jangka masa panjang ini. Dan majoriti pembeli Muslim memilih mendapatkan pembiayaan daripada institusi kewangan Islam untuk membiayai pembelian rumah mereka. Ini kerana menerusi institusi kewangan Islam, urus niaga kewangan mereka bebas daripada riba, atau faedah.

Setiap bank juga menawarkan pakej-pakej pinjaman atau pembiayaan yang tertentu bagi memenuhi keperluan setiap pelanggan. Setiap pakej mempunyai perbezaan dari segi kadar asas pinjaman atau ‘based lending rate’ (BLR), tempoh matang, had pinjaman, bayaran pendahuluan dan sebagainya.

Institusi kewangan Islam di negara ini mampu menyediakan kaedah pembiayaan pemilikan rumah yang mematuhi syariah dan kompetitif. Di antara kaedah yang popular ialah Bai Bithaman Ajil (BBA) dan kontrak perkongsian Musyarakah Mutanaqisah (MM).

Kaedah BBA adalah kaedah yang mula-mula digunakan dalam pembiayaan perumahan secara Islamoleh institusi kewangan Islam di Malaysia, pada masa itu Bank Islam Malaysia Berhad. Kaedah ini telah diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah, Bank Negara Malaysia. Kaedah ini merujuk kepada jualan barangan di mana penjual membayar kepada pembeli harga jualan secara tangguh berserta dengan suatu margin keuntungan yang dipersetujui, sama ada secara sekali gus atau secara ansuran.

Konsep ini sangat popular di Malaysia dan sehingga Disember 2005, konsep BBA digunakan sebanyak 52.9 peratus dalam penerbitan Bon Islam (Sukuk) berbanding konsep-konsep lain.

Mekanisme operasi BBA ialah pembeli memilih suatu aset yang ingin dibeli, kemudian pembeli mendapatkan pembiayaan BBA daripada bank dan berjanji akan membeli aset tersebut pada harga jualan. Pihak bank akan membeli aset tersebut daripada pemilik secara tunai dan aset tersebut telah menjadi hak milik pihak bank. Selepas itu pihak bank akan menjual aset berkenaan kepada pembeli berdasarkan harga jualan yang telah termasuk keuntungan yang telah dipersetujui. Hak milik aset tersebut berpindah kepada pembeli dan pihak pembeli akan membayar harga jualan kepada bank secara ansuran di dalam tempoh yang telah dipersetujui.

Baiklah, contohnya, pelanggan A ingin membeli rumah berharga RM200, 000. Kebiasaannya pelanggan akan membayar 10 peratus iaitu RM20, 000 sebagai deposit kepada pemaju. Pelanggan A akan menandatangani perjanjian Sale and Purchase (S&P Agreement) dengan pihak pemaju dan kemudian akan mendapatkan pembiayaan daripada pihak bank. Jika Pelanggan A layak membuat pembiayaan maka pihak bank bersetuju membeli rumah itu daripada pelanggan tadi dengan harga RM180, 000 setelah ditolak 10 peratus deposit yang telah dibayar tunai oleh Pelanggan A. Maka rumah tadi telah bertukar hak milik kepada pihak bank setelah semua proses pemilikan ke atas rumah itu telah diselesaikan. Pihak bank akan menjualkan rumah (yang telah dibelinya tadi) itu kepada pelanggan yang sama dengan harga baru disebut sebagai harga jualan iaitu RM350, 000 yang boleh dibayar oleh pelanggan secara ansuran bulanan dalam tempoh 20 tahun atau lebih, bergantung kepada persetujuan.

Walaupun begitu, BBA yang diamalkan di Malaysia bercampur dengan unsur lain menyebabkannya dipertikai perbankan Islam di Asia Barat. Antara unsur dimaksudkan ialah unsur bai’ al-’inah dan menjual sesuatu yang belum wujud (bai’ al-ma’dum). Perkara lain yang dipertikaikan ialah konsep BBA dalam pembiayaan perumahan yang sedang dalam pembinaan.

Kebanyakan konsep dilaksanakan ialah pihak bank membeli hak ke atas rumah sedang dibina daripada pihak pemaju. Selepas itu bank menjadikan rumah yang sedang dibina sebagai satu sekuriti yang kemudian diiktiraf sebagai aset terasing bernilai dan kemudian dijual kepada pelanggan dengan harga tangguh (modal + untung) menggunakan konsep BBA tanpa menghiraukan rumah itu terbengkalai atau lambat pembinaannya. Segala risiko pembinaan dipikul sepenuhnya oleh pelanggan.

Konsep ini menimbulkan kontroversi besar di kalangan ulama Islam. Pertama, adakah sekuriti itu haq maliy yang terasing daripada aset sebenar? Haq maliy di dalam Islam sebenarnya terikat secara terus dengan aset yang wujud. Dalam kes di atas, aset sebenarnya belum wujud (masih dalam pembinaan). Atas dasar itu, kebanyakan ulama khususnya di Asia Barat berpegang bahawa haq maliy pada rumah berkenaan berbentuk al-dayn (hutang). Berdiri di atas pandangan boleh menjual dayn mustaqir (hutang yang diyakini boleh bayar), bank tidak boleh menjual hutang dengan harga lebih tinggi atau lebih rendah. Sebarang perubahan pada harga membawa kepada mengambil riba.

Itulah antara permasalahan yang timbul dengan pelaksanaan konsep BBA dalam Perbankan Kewangan Islam yang diamalkan oleh kebanyakan bank tempatan.

Berbanding dengan apa yang ditawarkan oleh institusi perbankan tempatan dalam produk kewangan Islam, institusi bank antarabangsa yang membuka cawangan mereka di Malaysia mampu menawarkan produk kewangan Islam yang lebih baik dan menguntungkan pengguna.

Konsep yang dimaksudkan itu ialah menggunakan akad Musyarakah atau lebih tepat lagi Musyarakah Mutanaqisah (MM) yang merupakan alternatif kepada BBA.

Kaedah ini telah diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah, Bank Negara pada 6 Februari 2006 sebagai kaedah pembiayaan yang mematuhi Syariah kerana ia adalah satu kontrak yang dibenarkan dalam Muamalat Islam. Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia pada mesyuarat ke 56 pada Februari 2006 telah memutuskan bahawa produk pembiayaan berdasarkan kontrak musyarakah mutanaqisah diharuskan.

MM ini melibatkan dua bahagian kontrak iaitu pelanggan membuat perkongsian (musyarakah) dengan bank di bawah konsep Syirkah al-milk (pemilikan bersama) dan bank memajak sahamnya ke atas pemilikan rumah berkenaan kepada pelanggan di bawah konsep ijarah (pajakan).

Di bawah MM ini pelanggan yang berhajat untuk membeli aset akan menemui pihak bank bagi mendapatkan pembiayaan. Pihak bank dengan pelanggan berkenaan akan menandatangani perjanjian Musyarakah untuk sama-sama membeli aset berdasarkan nisbah saham masing-masing sebagai contoh 90:10. Deposit yang mungkin telah dibayar oleh pelanggan akan dikira sebagai bayaran awal sahamnya. Pelanggan kemudiannya akan menyewa bahagian aset yang dimiliki oleh bank menerusi perjanjian Ijarah.

Setiap pembayaran sewa adalah dikongsi bersama antara pelanggan dengan bank menurut nisbah pemegangan saham masing-masing dan dalam bayaran sewa yang dibayar oleh pelanggan sejumlah tertentu akan digunakan untuk membeli bahagian saham yang dimiliki oleh pihak bank. Justeru, nisbah saham pelanggan akan terus meningkat selepas setiap pembayaran sewa dan nisbah saham pihak bank akan terus berkurangan sehinggalah ia dimiliki sepenuhnya oleh pelanggan.

Musyarakah Mutanaqisah mula dilihat oleh koperasi sebagai mekanisme kontrak yang terbaik bagi membantu anggota koperasi memiliki rumah dengan lebih murah dan lebih singkat berbanding dengan mekanisme kontrak yang lain.

Seseorang pembeli yang bijak akan membuat beberapa perbandingan pakej pinjaman walaupun kebanyakannya mempunyai persamaan tetapi ada juga perbezaan setiap pakej yang ditawarkan. Antara pinjaman bank secara Islam yang menarik sekarang ialah Pembiayaan Perumahan-i oleh Bank Islam. Pakej ini menawarkan bayaran “Rehat” (Holiday Payment) untuk 2 bulan setiap tahun. Ini bermaksud peminjam hanya perlu bayar bulanan pinjaman untuk 10 bulan dan 2 bulan ditangguhkan dahulu. Pembayaran “Rehat” ini adalah untuk bulan November dan Disember bagi setiap tahun maka dengan duit lebihan komitmen untuk bayaran rumah itu bolehlah digunakan untuk perbelanjaan sekolah anak-anak untuk bulan Januari tahun berikutnya.

Menarik bukan?

Selain itu, dalam pembiayaan perumahan, aspek perlindungan takaful adalah antara aspek penting yang perlu diberi perhatian. Perlindungan ini perlu untuk memberi jaminan kewangan sekiranya sesuatu yang tidak diingini terjadi. Secara umumnya, sekurang-kurangnya perlindungan takaful berikut perlu diambil oleh seseorang yang membuat pembiayaan membeli rumah iaitu Pelan Takaful Gadai Janji, Pelan Takaful Empunya Rumah dan Takaful Isi Rumah.

Pelan Takaful Gadai Janji ialah perlindungan takaful yang melindungi pihak pelanggan bank dalam bentuk menyelesaikan baki pembiayaan jika pelanggan berkenaan mengalami kehilangan upaya kekal atau meninggal dunia. Manakala, Pelan Takaful Empunya Rumah ialah satu bentuk pelan perlindungan takaful untuk melindungi rumah kediaman terhadap kerugian atau kerosakan akibat bencana seperti banjir atau gempa bumi.

Takaful Isi Rumah pula memberi perlindungan terhadap kerugian atau kerosakan kandungan rumah kediaman, dan perlindungan kepada pelanggan sebagai peserta jika berlaku kecederaan maut. Pelanggan boleh menyertai Takaful Empunya Rumah atau Takaful Isi Rumah atau kedua-duanya sekali untuk perlindungan yang menyeluruh.

Kemudian, dalam membeli rumah yang masih dalam pembinaan, kaji latar belakang pemaju berkenaan. Hendaklah dipastikan bahawa pemaju:

  • Mempunyai lesen sah yang dikeluarkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (belum luput)
  • Mempunyai lesen pengiklanan dan permit jualan sah yang dikeluarkan oleh penguat kuasa tempatan

Pembeli berhak untuk merujuk kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk mendapatkan maklumat lanjut. Pemaju yang mempunyai rekod yang baik akan mengurangkan risiko projek terbengkalai.

Akhir sekali, pembeli juga dikehendaki menjelaskan kos-kos berkaitan seperti fi perkhidmatan profesional dan caj yang dikenakan oleh pihak Kerajaan menggunakan TABUNGAN SENDIRI. Berikut ialah senarai sebahagian daripada fi dan caj yang mungkin dikenakan:

Jenis

Kadar

Fi guaman profesional
  • Perjanjian jual beli

1.0% ke atas RM 100, 000 pertama

0.5% untuk RM 4, 900, 000 seterusnya Duit Setem

  • Perjanjian pinjaman
  • Pindah hak milik (untuk rumah sudah siap sahaja)

0.5% daripada jumlah pinjaman atau RM5 bagi setiap RM1, 000

1% ke atas RM 100, 000 pertama

2% untuk RM400, 000 seterusnya Fi Pengeluaran Pinjaman

Termasuk fi untuk pendaftaran cagaran, caj untuk carian tanah dan fi untuk carian kebankrapan Mungkin berbeza bagi negeri, pejabat tanah dan jenis harta yang berlainan. Sebagai contoh, di Selangor dan Wilayah Persekutuan, fi dan caj yang dikenakan berada dalam lingkungan RM300 hingga RM700 Fi Pemprosesan

Dikenakan sekali sahaja untuk tujuan memproses permohonan pinjaman anda

Kadar(RM)

50

100

200

Jumlah Pinjaman (RM)

sehingga 30, 000

30, 001 – 100, 000

100, 000 ke atas

 


*Jenis caj dan jumlah caj yang dikenakan akan berubah dari semasa ke semasa.

Selamat membeli rumah dengan berhemah